Záměr hodnocení

Podpořit součinnost facility managementu při návrhu objektu a systémů měření a regulace, což umožní efektivnější provoz budovy environmentálně i ekonomicky.

Kontext

Facility management (FM) je specifikován jako integrace činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji sjednaných služeb, které podporují a zvyšují efektivnost její základní činnosti. V rámci budovy se pak jedná o celkové efektivní řízení budovy a jejích jednotlivých provozů. Základním konceptem FM je zajištění integrovaného řízení na strategické a taktické úrovni tak, aby došlo ke sladění dohodnutých poskytovaných podpůrných služeb. Důvodem, proč je kladen důraz na FM již při projektování budovy, je například pohled na následné náklady na provoz a údržbu, účelnost využití a nákladovost prvků, řešení dílčích systémů s ohledem na provozní funkčnost budovy. Účinným nástrojem pro spravování objektu je centrální systém měření a regulace (MaR).

Je však nutno si uvědomit, že správa objektu není to samé, co FM. Správa budovy je zaměřena na chod budovy jako takové, oproti tomu FM se věnuje především jejímu uživateli. Jelikož uživatel sám o sobě ke své spokojenosti vyžaduje plnou funkčnost objektu je správa budovy začleněna do oboru FM. Nicméně FM je komplexní podpora zázemí uživatele a nabízí tak mnohem širší spektrum služeb než správa budov. Dá se říci, že správa budov je základem FM, nad kterým je budován tzv. ,,široký“ FM. Bez základního spravování budovy si nelze FM představit, nelze však přímo srovnávat správu budov a FM.

Přínosy facility managementu:

• Konkretizace osob, které zajišťují komunikaci
• Využití synergického účinku
• Jednotný systém in/outsourcingu
• Redukce konfliktů mezi interními a externími dodavateli služeb
• Integrace a koordinace všech požadovaných podpůrných služeb
• Transparentnost stavu a kvality služby a nákladů na její provedení
• Implementace analýz životních cyklů prostředků

Obr. FMG.1  Rozsah facility managementu (dle normy ČSN EN 15221 – 1)

Vstupem do procesů FM jsou majetek (zařízení) a aktivity. Výstupy těchto procesů jsou pak základní činnosti. Integrací a koordinací jednotlivých FM služeb se zvyšuje efektivita základních činností. Příklad struktury služeb FM je uveden v Obr. FMG.1. Jsou popsány základní služby, které může facility management obsluhovat. Ty jsou rozděleny do dvou základních skupin: ,,prostor a infrastruktura“ a ,,lidé a organizace“. Nejedná se o kompletní výpis možných služeb.

Tab. FMG.1  Základní služby facility managementu

Kategorie	FM – služby
Prostor a infrastruktura
Požadavky na prostor	Strategické plánování a řízení prostoru
	Plánování a projednání
	Návrh konstrukce
	Projednání a řízení obsazenosti
	Správa a údržba budov
	Renovace / přestavba
Požadavky na pracovní prostředí	Návrh a ergonomie pracoviště
	Výběr nábytku, přístrojů a vybavení
	Stěhování
	Vybavení interiéru a exteriéru
	Značení, dekorace, členění prostoru a výměna nábytku

 

Požadavky na technické vybavení budovy	Energetický management
	Správa trvale udržitelného prostředí
	Provoz a údržba technické infrastruktury (TZB)
	Řízení systémů pro provoz a údržbu budov
	Údržba osvětlovacích systémů
	Řízení nakládání s odpady
Požadavky na hygienu a standard úklidu	Hygienický servis
	Úklid pracoviště, strojní úklid
	Čištění budov a mytí skleněných částí budov
	Čištění vybavení a zařízení
	Venkovní úklid a odklízení sněhu
Specifické nebo individuální požadavky na prostor a infrastrukturu	Pronájem měřících a speciálních prostředků
	Interiérové práce se speciálním nářadím a vybavením
	Práva pronajímaných prostor
Lidé a organizace
Požadavky na bezpečné prostředí	Pracovně lékařské služby
	Bezpečnostní management
	Přístupové systémy, identifikační karty, klíčové hospodářství
	Scénář opatření při katastrofách a plán obnovy
	Požární ochrana a prevence
Požadavky na pohostinnost	Sekretářské a recepční služby
	Help desk služby
	Stravování a stravovací automaty
	Organizace konferencí, schůzek a speciálních akcí
	Osobní služby
	Zajištění pracovních oděvů a pomůcek
Požadavky na informace a komunikaci	Provoz datových a telefonních sítí
	Datová střediska, hosting a provoz serverů
	Správa a podpora PC
	IT bezpečnost a ochrana
	IT a telefonní spojení a přepojování
Požadavky na logistiku	Vnitřní pošta a kurýrní služby
	Dokument management a archivace
	Reprografické služby, kopírování a tisky
	Kancelářské potřeby
	Doprava a skladovací systémy
	Osobní přeprava a cestovní služby
	Parkování a správa vozového parku
Požadavky na ostatní podpůrné služby	Účetnictví, audity a finanční hlášení
	Řízení lidských zdrojů
	Marketing a reklama, fotografické služby
	Nákup, správa smluv a právní servis
	Projekt management
	Management kvality

Centrální systém měření a regulace, tzv. inteligentní systémy budov

Budovy vybavené centrálními systémy měření a regulace poskytují vyšší úroveň komfortu a bezpečnosti. Centrální systém slouží především jako integrovaný systém řízení (vnitřního prostředí, komunikace, energetika), zabezpečení (kontrola vstupů, požární bezpečnost, bezpečnostní systémy) a facility managementu. Může vést ke snížení spotřeby energie a provozních nákladů.

Významného poklesu spotřeby energie lze dosáhnout při použití inteligentního systému (individuální časování pro vytápění různých místností, snížení teploty topení v místnostech, kde nejsou lidé po dlouhou dobu, nebo po otevření okna, vypnutí osvětlení po odchodu lidí). Je důležité, aby byla možnost optimalizovat činnost zdroje vytápění v závislosti na situaci v budově (solární zisky, zisky ze zařízení, otevírání / zavírání oken nebo polohy žaluzií). V neposlední řadě pak centrální systém měření a regulaci dává přehled provozovateli o energetické náročnosti jednotlivých částí budovy nebo o budově jako celku.

Vhodným základem pro FM budovy jsou vyhotovené pasporty a to jak stavební pasport budovy, tak i pasport technologií budovy. Nejzákladnější informace, které stavební pasport budovy představuje, jsou zpracování všech půdorysů budovy, číslování místností a vytvoření tabulek údajů k místnostem. Tabulky místností obsahují základní údaje jako číslo místnosti, podlahovou plochu, účel místnosti a výšku místnosti. V technologickém pasportu jsou ve výkresech půdorysů doplněny všechny technologie, které se v objektu nachází, například systém vytápění, vzduchotechnické zařízení, hlásiče, čidla, zásuvky, vypínače, atd. Kromě toho jsou technologie uvedeny v tabulkách tříděných podle jednotlivých místností.

Literatura

• ČSN EN ISO 41011 Facility management – Slovník
• ČSN EN ISO 41012 (762103) Facility management – Návod na vývoj smluv v souvislosti se strategickým zásobováním
• Facility Management Institute. Dostupné z: www.fm-institute.com